Realty income ook wel de ‘Monthly dividend company‘ genoemd keert maandelijks dividend uit. Met de recente acquisitie bestaat de mogelijkheid dat het maandelijkse dividend wederom wordt verhoogd.
Achtergrond
Realty Income (Ticker: O) bestaat al sinds 1969. Sinds de oprichting is er reeds 632 keer maandelijks dividend uitgekeerd. Met de notering aan de New-york stock exchange in 1994, is het dividend reeds 119 keer verhoogd. Niet voor niets vormt Realty Income bij vele beleggers een hoeksteen in de de dividend portefeuille.
Wat doet Realty Income?
Realty Income is eigenaar van meer dan 12.200 panden in 84 verschillende bedrijfstakken. Deze panden worden verhuurd aan meer dan 1.240 verschillende klanten in alle 50 staten, evenals in Puerto Rico, het Verenigd Koninkrijk, Spanje en Italië. Dit is de basis voor een positief groeiende kasstroom. Hiermee kan het maandelijks (groeiend) dividend worden gerealiseerd.
Dividend rendement
Realty Income ontleent zijn vermogen om maandelijkse dividenden aan zijn investeerders uit te keren door een gediversifieerde portefeuille van hoogwaardig en stabiel onroerend goed te bezitten. Enkele van de meest kwalitatieve huurders zijn winkels en commerciële bedrijven die opereren onder de zogenaamde ’triple net lease’. Gezien de sterkte van deze portefeuille en het vermogen om de huurinflatie af te dekken, zijn de totale dividenduitkeringen van de portefeuille sinds hun notering in 1994 met gemiddeld 4,4% per jaar gegroeid. Met een huidig dividend rendement van 4,73% (opnieuw, maandelijks uitbetaald), en met een sterke staat van dienst van stijgende onderliggende uitbetalingen, kunnen beleggers er tijdens deze inflatoire periodes gerust op zijn dat ze een ijzersterke plek hebben gevonden om hun geld harder te laten werken dan de drukker van de Fed.
Waarom nu beleggen in Realty Income?
Detectives mogen niet in toevalligheden geloven, dus waarom zouden beleggers dat wel doen? Starbucks Corporation (NASDAQ: SBUX) heeft een plan aangekondigd om 100 drive-thru-locaties in het Verenigd Koninkrijk te openen. De beweging naar drive-thru komt voort uit de stijgende kosten van koffiebonen en arbeid in de regio. Dergelijke locatiestijlen zouden kleiner en efficiënter zijn om deze negatieve effecten te compenseren, en zouden ook profiteren van de nieuwe hybride werkomgeving die een handige stop-and-go-cultuur biedt.
Starbucks is een van de grootste huurders van Realty Income in de Verenigde Staten. Volgens de laatste beleggerspresentatie heeft de vastgoedgigant zijn aanwezigheid echter stilletjes uitgebreid naar het Verenigd Koninkrijk, goed voor 9,5% van de contractuele huurinkomsten op jaarbasis.
Realty Income heeft voor $ 1,5 miljard ongeveer 415 locaties worden overgenomen in het Verenigd Koninkrijk. Deze eigendommen in de stijl van een gemakswinkel waren eigendom van de EG-groep, een reus van een supermarktketen in het land die ook Starbucks-winkels op hun locaties exploiteert. Deze 415 locaties zullen een grotere en bredere mix van huurders zijn, aangezien andere restaurants en merken hun huurcontracten bij deze ketens voortzetten en verlengen.
Het gevolg van deze acquisitie
Naar verluidt werd het verwerven van maximaal 415 locaties bezegeld met een maximumpercentage van ongeveer 6,9%. Historisch gezien is deze activaklasse in de markt geplaatst tegen een maximumtarief van 4%. Wat dit voor waardering betekent, is dat wanneer de cap rates uiteindelijk normaliseren en dalen tot 4%, de theorie gaat dat de prijs van de onderliggende waarde met hetzelfde bedrag zal stijgen. In dit geval vertegenwoordigt een overgang van 6,9% naar 4% een beweging van 42%. De geïnvesteerde $ 1,5 miljard zou dus $ 2,13 miljard waard kunnen zijn zodra deze cap rates normaliseren.
Het belangrijkste is dat cap rates de waarde van het netto bedrijfsresultaat (NOI) van een onroerend goed aangeven. Aangezien de overname voor $ 1,5 miljard is, gaan investeerders ervan uit dat het 6,9% aan jaarinkomsten of $ 103,5 miljoen aan huurinkomsten zal genereren. Beleggers die mee kunnen profiteren van deze overname kunnen dus een stijging van hun maandelijkse salaris verwachten, samen met een verdere waardestijging van de aandelen door de waardestijging van het verworven onroerend goed. Hartelijk dank.
Hoe weten beleggers een goede prijs voor al dit goeds? Funds From Operations – of FFO – is het vastgoedequivalent van de nettowinst, en een P/FFO is de tweelingbroer van de P/E-ratio. Realty Income wordt momenteel verkocht voor 16,2x de FFO, tegen 22,3x vorig jaar. Het optellen van deze sappige acquisities en het huidige dividendrendement kan sommige kooporders in de verleiding brengen.
Er zijn sterke ondersteuningsniveaus rond de prijsklasse van $ 54- $ 57, waardoor sommige indicatoren ook in een ‘oversold’-gebied kunnen komen. Kunnen beleggers die prijzen zien of lager? De huidige zorgen over stijgende hypotheekrentes kunnen het sentiment in de hele vastgoedsector – en het vastgoedinkomen – naar beneden halen, dus het is een misschien.
Conclusie
Door deze nieuwe acquisitie heeft Realty Income een nieuwe groeidiamant aan de portefeuille toegevoegd. Als het dividend verhoogd wordt door maandelijks hogere huurinkomsten, volgt de koers van het aandeel vanzelf.
Koers bij publicatie: $ 61.38
